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心塞!同等价位买的江北新房二手房房价竟差1万㎡!

2019-03-27 10:28

  李嘉诚曾经说过:投资买房,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。这句话被业内人士们称为至理名言。

  随着这几年江北楼市的分化,同地段不同新房之间价格差距过大的房源不在少数。我们此前曾提到过,一街之隔雨山路的江山薈和力标赞城新房价差近8000元/㎡。

  然而除了在售的新房价格差外,让不少买房人郁闷的是,当年同等价位买的同地段的新房,二手房成交价竟比邻居盘低近10000元/㎡!

  这个月,在“破30000元/㎡!成交!高新区二手房成交价破历史记录!”一文中,我提到,高新核心居住区新城香溢紫郡的二手房,成交均价超过3.1万/㎡!

  这篇文章引发网友较大的争论,有网友直指,同区域的其他二手房小区,成交价都不到2.4万/㎡,房价差别怎么能这么大!

  事实上,在高新核心居住区,二手房房价差大的情况非常正常。今天,我在链家上发现一套朗诗未来街区的二手房,79㎡的三房户型,上个月毛坯成交均价仅17722元/㎡!

  而同区域的弘阳时光里,同样是毛坯房源,75平的三房户型,1月份成交均价达到26934元/㎡!

  时间回溯到3年前,2016年的金三银四期间,朗诗未来街区加推的二期房源开盘价13500元/㎡。弘阳时光里开盘均价13900元/㎡。

  三年前买入价仅相差300元/㎡!户型面积相当、地段相近、同样为毛坯的情况下,弘阳时光里和朗诗未来街区的二手房价最高竟然差9219元/㎡!

  不过,需要解释下的是,即便是同一个小区,由于楼层和楼栋位置不同,不同房源之间的价差也会非常大,而朗诗未来街区17722元/㎡成交的情况也非常少见。

  我查询了下,目前弘阳时光里住宅二手房挂牌均价25370元/㎡,朗诗未来街区二期二手房挂牌均价22232元/㎡,从平均水平看,同等价位买入的情况下,两者的房价差约3000元/㎡。

  无独有偶,江浦白马路的融侨观邸与旭辉银城白马澜山在17年,也是新房价格相差无几,如今二手房房价相差近5000元/㎡。

  2017年12月,融侨观邸在售毛坯小高层房源均价25500元/㎡。同月,一路之隔的旭辉银城白马澜山推出收官小高层房源,毛坯开盘均价24118-24421元/㎡ 。

  我在网上查询了下,融侨观邸最新成交的一套86.51㎡的两房户型,精装均价24853元/㎡,而旭辉银城白马澜山88.59㎡的户型,毛坯成交价达到了31042元/㎡。

  户型面积相当的情况下,旭辉银城白马澜山的毛坯二手房比融侨观邸的精装二手房价高了6189元/㎡!

  再来看看两家小区的平均挂牌价,365二手房显示,本月旭辉银城白马澜山的二手房挂牌价30534元/㎡,融侨观邸的二手房挂牌价为25971元/㎡,一路之隔,17年底白马澜山比融侨观邸新房房价低1000元/㎡,如今二手房房价却比融侨观邸高4563元/㎡。

  在原16.1平方公里的江北核心区旁,相邻的金地浅山艺境和通宇林景熙园两家楼盘,三年前开盘价格相差无几,目前二手房成交价差13547元/㎡

  2016年3月金地浅山艺境开盘推出的精装洋房价格为20500元/㎡,当月通宇林景熙园推出了9-11栋的毛坯小高层,均价19500元/㎡。同一时间段,金地浅山艺境的精装洋房价格仅比通宇林景熙园高1000元/㎡。

  从二手房成交情况看,通宇林景熙园毛坯成交价为24552元/㎡,金地浅山艺境的精装洋房成交价达到了38099元/㎡,毛坯叠加成交价到达了30834元/㎡。这意味着,三年前新房均价仅差1000元/㎡的两家邻居盘,如今二手房成交价差13547元/㎡。

  上文我们提到的三组二手房,均为当年同时间段内新房价格相差无几的同区域小区,但在2-3年后,二手房价却大相径庭!这意味着,当年同等价位买同区域楼盘的业主,2-3年里,资产增值的差距能达到100万左右!

  造成这种差异的原因是什么?在如今江北大部分新房房价集中在2.5-3万/㎡的情况下,应该如何选,才能打响财产保卫战,我总结了5个点供大家参考:

  ①规划与地段:由于目前江北依旧限价3万/㎡,江北多个区域顶着限价卖,同样是限价3万/㎡,江北核心区的新房潜力高于雨山路。

  ②物业与开发商品牌:物业与品牌的溢价能力对二手房的升值影响不容小觑。我们刚刚提到的三组楼盘,弘阳和银城的开发商品牌、物业口碑相对朗诗和融侨好一些,溢价能力自然也要高些。若同区域的楼盘房价相差无几,应选择物业和开发商口碑好的项目。

  ③产品类别:价格相差不大的情况下,同区域洋房和叠墅的溢价能力高于小高层与高层。从金地浅山艺境和通宇林景熙园的案例便可看出一二。

  ④社区规划:同等价位的同区域楼盘,选择楼间距大、社区规划完善的项目。旭辉银城白马澜山和融侨观邸相比,除了品牌物业的差距外,白马的楼间距也相对大一些,居住舒适度更高。

  ⑤户型:同等价位下,小户型的流通性高于大户型,高附赠户型与复式户型在二手房市场更受青睐。由于户型不同在二手房市场产生的房价差异,在高新、核心区等热门板块皆有案例。

  高新的弘阳时光里由于户型赠送面积多,备受追捧。而同为江北核心区纬七路隧道口的楼盘,正荣润江城由于得房率高,户型小,成交周期相比大平层雅居乐滨江国际更短,二手房房价也超过雅居乐滨江国际。

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