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打击违法房产买卖行为营造法治营商环境

2019-07-22 14:51

  近年来,随着持续的房地产热,各类房源层出不穷。开发商、出卖人抓准购房人的心理,利用价格优势,出卖限价房、安置房、集体土地使用权房屋等可能违反法律强制性规定或损害社会公共利益的房源,严重扰乱房地产市场经济秩序。为此,福建省厦门市中级人民法院充分发挥审判职能,找准着力点,统一此类房产纠纷的法律适用和裁判尺度,有效促进房地产市场健康发展,助推营造法治化营商环境。

  2015年,黄某向开发商购买一房产,2017年取得产权证,备注事项为:本房产为限价商品住房,自办理房地产权属登记之日起8年内不得上市转让。

  2018年6月,黄某与肖某签订讼争房产买卖协议,成交价200万元,肖某依约支付了150万元。

  2018年11月,黄某与案外人龙某签订讼争房产买卖居间协议,成交价240万元,2019年1月交付龙某。

  因肖某与黄某就房产交付协商不成,肖某诉至法院要求解除协议,黄某向肖某退还购房款。

  一审法院支持了肖某的诉求,黄某不服提起上诉。厦门中院审理后认为,双方明知讼争房屋为限价商品房,在尚未到上市转让时限的情况下签订转让协议,违反保障性住房的相关规定,因此获得巨额房屋差价利益,损害社会公共利益,应认定为无效,维持了一审判决。

  社会保障性住房是政府为解决住房困难家庭所提供的政策性优惠商品房,由政府提供优惠,限定户型、面积,向本市低收入、中等偏下收入住房困难家庭提供的具有保障性质的住房。《厦门市社会保障性住房管理条例》规定禁止该类住房出租、转租、转借、调换、转让、抵押以及作为经营性用房,还禁止了利用社会保障性住房进行从中牟利的行为。双方明知讼争房产性质,转让行为违背社会保障性住房的设置初衷,损害社会公共利益,应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力,因该合同而取得的财产应当返还。

  厦门市政府发文划拨某安置房建筑面积4万平方米,安置剩余房源按规定交由市住宅办统一收购。银顺公司作为开发建设公司参与该项目。

  2015年,银顺公司将安置剩余房源出售,并与秦某签约,将剩余房源中的一套出售给秦某,房屋使用权期限按照有关政策规定,价格30万元。秦某支付了转让价款,银顺公司将房屋交付给秦某使用。

  2016年,政府责令银顺公司将安置房剩余房源交由政府收购。银顺公司遂起诉秦某,请求确认房屋使用权转让协议无效和秦某返还讼争房产。

  一审法院认为,秦某不属于拆迁安置对象而违法取得讼争安置房,损害了公共利益,判决确认秦某与银顺公司签订的协议无效,秦某将讼争房产返还。秦某不服,提起上诉。厦门中院认为,讼争房产用地属划拨土地,讼争房产所在土地使用权及房屋转让未经相关部门批准,秦某不属于拆迁安置对象而违法取得安置房,损害社会公共利益,二审维持一审判决。

  拆迁安置房,是因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,对被拆迁户或承租人进行安置所建的房屋。安置对象是特定的动迁安置户。秦某不属于拆迁安置对象,违法取得讼争安置房,损害社会公共利益,应认定无效。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定,“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押”及第四十五条规定,“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押……”银顺公司未经相关部门批准,将讼争房产转让的行为违反法律强制性规定,应认定无效。

  某综合楼项目用地系乡村企事业用地,H村委会将讼争地块委托龙兴公司全权开发经营。此后,龙兴公司在讼争地块上建造了某娱乐城项目。

  2016年,龙兴公司与黄某签约,将娱乐城中的讼争房屋使用权转让给黄某,成交价500万元,还约定土地使用权及房屋使用权年限均为70年。2019年,龙兴公司起诉要求确认合同无效。

  一审法院认为,案涉乡村企事业用地不得出让、转让或用于非农业建设,若改变土地权属和用途须办理土地变更登记手续。讼争合同名为使用权转让实为房屋买卖,包含转让集体土地使用权,违反了法律的强制性规定,应认定无效。

  厦门中院二审审理后认为,根据我国法律相关规定,农民集体所有的土地使用权不得非法出让、转让或者出租用于非农业建设。黄某与龙兴公司签订讼争合同因违反法律强制性规定,应认定无效。

  《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”讼争合同所涉土地属于农村集体所有,转让的内容包含集体土地使用权,不符合前述规定的例外条件,违反法律强制性规定,应认定为无效。

  针对在审判领域中出现的房产买卖合同效力认定的难点问题,记者采访了厦门中院民五庭法官章毅。

  章毅认为,审理此类案件的主要思路在于审查相应的房产买卖合同是否违反了法律、法规的强制性规定,是否违背了社会公共利益。依据合同法认定合同效力时,应注意以下审判要点:

  依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定,地方性法规、行政规章等不能作为认定合同效力的依据。另外,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”理论界与实务界已基本形成了对强制性规定进行区分的共识,强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的,应认定合同无效,违反管理性强制性规定的,合同未必无效。

  二是法律、行政法规无规定时,可审查是否存在损害社会公共利益的情形来认定合同的效力。

  所谓社会公共利益,就是法理上通常所说的公共利益。它是指属于社会全体成员的利益。“公共利益范畴的核心内容就是其公共性,基本内涵是指在特定社会历史条件下,从私人利益中抽象出来能够满足共同体中全体或大多数社会成员的公共需要,经由公共程序并以政府为主导所实现的公共价值。”一般认为,维护社会公共利益的原则,就是传统民法中的公序良俗原则。在法律、行政法规没有规定时,可审查是否存在损害社会公共利益的情形来认定合同的效力。在法律、行政法规没有规定但有相关行政部门制定的行政规章时,可结合行政规章的具体规定是否涉及社会公共利益保护的情形,选择参照适用相关行政规章的规定,在违反其效力性强制性规定时,适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定,以损害社会公共利益为由认定合同无效。

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